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Le compromis de vente

Le compromis de vente est le premier acte qui scelle l’accord des parties sur une vente. On parle d’« avant-contrat », car il est préparatoire de la signature de l’acte définitif. Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l’acheteur, qui déclare de son côté vouloir l’acheter, aux conditions que l’acte précise. Bien plus qu’un simple accord de principe, le compromis est un véritable contrat.

“Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix” (art. 1589 du Code civil). Les parties sont donc définitivement engagées, sauf à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies.

 

Le compromis engage les deux parties

Signez un compromis de vente ne doit pas se faire à la légère : cet engagement bilatéral est ferme et définitif. En effet, voyez le comme un contrat qui vous lie à la vente, jusqu’à rédaction de l’acte authentique par le notaire. Signer un compromis de vente, c’est ACHETER/VENDRE définitivement le bien immobilier désigné, au prix indiqué dans le contrat.

Comment rédiger le compromis de vente ? Où se signe-t-il ?

Vous pouvez rédiger votre compromis de vente vous-même (sous seing privé), ou vous faire aider par votre avocat.
La signature permet de fixer plusieurs éléments :

  • l’accord sur le prix total
  • les conditions générales
  • les clauses suspensives
  • la date limite de la signature de l’acte de vente

Le compromis de vente

Faites bien attention aux conditions suspensives et aux clauses concernant le délai de rétractation : Ce sont elles qui fixent la manière dont vous pourrez revenir sur votre décision.

Procédure juridique légale

Le compromis de vente peut être signé soit :

  • entre le vendeur et l’acheteur  (sous seing-privé)
  • avec l’aide de votre avocat mandaté qui jouera l’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur

 

Modèle de compromis de vente

Nous mettons à votre disposition des modèles pour vous aider à rédiger votre compromis. Contactez-nous à cet effet. Ces modèles peuvent être adaptés à de nombreux cas de vente entre particuliers :

 

Délai de rétractation

La loi SRU (LOI 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains) prévoit un délai de rétractation durant lequel l’acquéreur peut arrêter la vente sans indemnités.

Si une somme d’argent a été versée, l’acheteur qui se rétracte doit la récupérer dans un délai de 21 jours.

 

Dépôt de garantie

Pour être rassuré sur le bon paiement d’une éventuelle indemnité d’immobilisation, le vendeur pourra demander, avec le concours de son avocat, un dépôt de garantie.

 

Le jour de la signature du compromis

Il est préférable que les vendeurs aient leur acte de propriété sous la main : en effet, il permet de contrôler qu’ils sont bien propriétaires de ce qu’ils vendent et il pourra ainsi être noté sur le compromis les références cadastrales du bien. Ces références permettent d’identifier précisément ce qui est à vendre.

En tant que particulier, vous n’avez pas le droit d’encaisser un quelconque chèque de séquestre (ou dépôt de garantie), qui correspond en général à une somme entre 5 et 10 % du prix total du bien. Seul un professionnel possédant un carte avec maniement de fonds a ce pouvoir. Si vous souhaitez donc un chèque de séquestre, nous vous conseillons de le faire porter a l’avocat qui s’occupera de l’acte authentique : il l’encaissera alors, et le déduira du prix de la vente le jour de la signature définitive. Sachez cependant que les personnes finançant leur achat par un prêt à 100% ou plus peuvent refuser de fournir un chèque de séquestre et sont dans leur droit. Empruntant la totalité de l’argent pour leur achat, ils ne peuvent pas toujours payer cette somme.

Suite à la signature du compromis de vente, un délai d’environ 3 mois est donné pour finaliser l’acte de vente définitif.

 

Les conditions suspensives

Le compromis de vente doit comporter au moins une condition suspensive, celle conditionnant la réalisation de la transaction à l’obtention d’un prêt pour financer le bien. Vous pouvez même rajouter des clauses suspensives dans des cas précis.

Vous avez tous les outils nécessaires pour signer en toute tranquillité votre compromis et devenir propriétaire de votre habitation de rêve.

 

Les diagnostics à joindre

Important ! Certains d’entre eux permettent aux acheteurs de se rétracter même après le délai des 10 jours, si l’un des diagnostics fait part d’une information nouvelle. Par exemple, les 10 jours sont passés, vous fournissez les diagnostics et il est indiqué une présence de plomb ou d’amiante. L’acheteur peut considérer que cette nouvelle information change son projet. Pour optimiser les chances de vendre rapidement, le vendeur a donc intérêt à fournir les diagnostics le jour de la signature du compromis pour éviter cela ou de les envoyer en même temps que le compromis par courrier pour que l’acheteur ait tout en main durant les 10 jours. Veillez à bien noter dans le compromis le contenu des annexes pour éviter toute opposition.

 

Liste des pièces à fournir pour la signature du compromis de vente :

Parmi les documents à fournir, le vendeur doit notamment informer l’acheteur sur l’état du bien vendu en lui fournissant un dossier de diagnostics techniques.

A celui-ci s’ajoute, pour les lots de copropriété, depuis mars 2014 avec la loi Alur, une dizaine de documents permettant à l’acheteur de connaitre à la fois l’organisation de la copropriété et sa situation financière.

 

Le dossier de diagnostic technique

Depuis le 1er novembre 2007, les différents états et constats sanitaires et légaux ont été regroupés dans un unique dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier vise en effet à évaluer l’état du bien immobilier. Cette évaluation se fait notamment du point de vue de la sécurité des personnes (installations électriques et gazières par exemple). Mais le DDT permet aussi la vérification de la construction elle-même (présence de termites, consommation énergétique…).

L’ensemble des diagnostics techniques immobiliers doivent alors être réalisés par un professionnel qui répond à des conditions de compétence, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance.

Ainsi, préalablement à la vente, le vendeur crée un dossier de diagnostic technique : ce dossier regroupe l’ensemble des différents diagnostics que doit faire établir le vendeur par un diagnostiqueur professionnel avant la vente.

Il est impératif que l’acheteur soit en mesure de consulter ce dossier avant de signer le compromis de vente, afin qu’il puisse acheter le logement en toute connaissance de cause. De manière particulière, l’acheteur doit avoir connaissance du diagnostic de performance énergétique, et ce afin qu’il puisse connaître le degré d’isolation thermique du bien et le montant des charges prévisionnelles de chauffage.

La sanction à l’absence de ce dossier est généralement la possibilité pour l’acheteur, en cas de découverte du défaut sans qu’il n’ait été signalé, de se retourner contre le vendeur et d’invoquer la nullité du contrat. En effet, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

A noter que l’avocat est également susceptible de demander un diagnostic assainissement qui fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques (une demande particulièrement courante lorsqu’il s’agit de la vente d’une maison individuelle).

 

1. Le diagnostic amiante ou état amiante

Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

Son but est d’évaluer la présence d’amiante : il doit être fourni au moment de la vente et être réalisé dans tous les immeubles, quel que soit l’usage de l’immeuble (bureau, usage commercial, habitation), la nature de son propriétaire (personne morale ou physique…) ou le caractère collectif ou individuel de l’immeuble.

Toutes les parties de l’immeuble sont soumises à ce diagnostic, ainsi il concerne donc aussi bien les parties privatives que les parties communes.

Le vendeur au titre du compromis de vente supporte le coût de l’établissement du diagnostic. Toutefois, une disposition du contrat de vente peut prévoir qu’il le partage ou le transfère en totalité à l’acheteur.

 

2. Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Attention : seuls les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 sont concernés par ce diagnostic.

Le constat ne porte en outre que sur les parties privatives de l’immeuble. Il doit être établi au plus tard un an avant la promesse ou l’acte de vente auxquels il doit être joint.

Dans le cas où le constat met en lumière la présence de plomb au-delà des seuils tolérés, le propriétaire doit alors en avertir les occupants et les autres personnes susceptibles d’être concernées (cas d’un immeuble collectif par exemple). Il doit également mettre en œuvre les travaux appropriés afin de remédier au risque d’exposition au plomb.

 

3. Diagnostic Termites

Dans le cas d’une vente d’un bien immobilier situé dans des zones contaminées ou susceptibles de l’être, le vendeur doit fournir un état relatif à la présence des termites. Celui-ci doit être effectué dans les six mois précédant la promesse ou l’acte de vente.

Le coût du diagnostic est alors à la charge du vendeur. Néanmoins, les parties à la vente peuvent convenir que l’acheteur assumera ces frais.

 

4. Diagnostic mérule

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014 a été publiée au Journal officiel (loi n° 2014-366), les immeubles construits dans des zones à risque délimitées par le préfet doivent fait l’objet d’un diagnostic contre la mérule.

Cependant, la loi ne définit toutefois ni l’objet du diagnostic ni sa sanction.

 

5. Etat de l’installation de gaz

Obligatoire depuis le 1er novembre 2007, cet état vise à exposer l’état de l’installation de gaz. Ainsi, il permet d’évaluer les risques pour la sécurité des personnes. Il ne concerne toutefois que les installations de gaz de plus de quinze ans pour les immeubles ou parties à usage d’habitation.

Le coût de l’évaluation revient au vendeur, sauf accord avec l’acheteur pour le partager ou en transférer la totalité.

En outre, cet état doit être réalisé dans les trois ans avant la promesse ou l’acte authentique de vente.

 

6. Etat de l’installation intérieure d’électricité

Depuis le 1er janvier 2009, le vendeur d’un bien immobilier d’habitation doit fournir un état des installations d’électricité. Cette obligation ne s’applique toutefois que lorsque celles-ci datent de plus de 15 ans. En outre, cet état ne concerne que les parties privatives.

Il doit alors avoir été réalisé au plus tard trois ans avant la conclusion de la promesse ou de l’acte de vente.

 

7. Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

En cas de vente d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, un plan de prévention des risques naturels prévisibles, dans des zones de sismicité définies par décret ou, depuis le 1er juillet 2013, un plan de prévention des risques miniers résiduels, le vendeur est tenu d’inclure au contrat de vente un état de ces risques.

L’état des risques est établi grâce aux informations délivrées par le préfet, et se base sur un modèle défini par arrêté ministériel.

Cependant, la loi ne délimite pas les immeubles dont la vente est soumise à l’établissement d’un tel état : ainsi, il est généralement fourni quelle que soit la destination de l’immeuble vendu.

L’absence de ce ou ces états permet à l’acheteur de demander la résolution du contrat, c’est-à-dire l’anéantissement du contrat de vente. Mais il peut aussi introduire une instance en justice pour demander la diminution du prix de la vente.

 

Délai de péremption des diagnostics

Différents diagnostics techniques doivent être annexés au compromis de vente : le vendeur fera donc appel à des experts avant la vente dans le but de faire établir ces diagnostics. Le vendeur doit cependant faire attention au délai de péremption des diagnostics comme suit :

  • pour le diagnostic relatif à l’amiante : le diagnostic a une valeur permanente, il n’est donc pas nécessaire pour le vendeur d’y procéder plusieurs fois
  • pour le diagnostic relatif au plomb : le diagnostic est valable 1 an mais il est inutile pour le vendeur d’établir un nouveau diagnostic si celui effectué atteste de l’absence de revêtements contenant du plomb ou de la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires
  • pour les termites : le diagnostic est valable 6 mois
  • pour les risques naturels et technologiques : le diagnostic est valable 6 mois
  • pour la performance énergétique : 10 ans
  • pour l’assainissement non collectif : 3 ans
  • pour l’installation intérieure de gaz de plus de 15 ans : 3 ans
  • pour l’installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans : 3 ans

 

Combien coûte un compromis de vente ?

Le compromis de vente est gratuit si vous le faites vous même. En effet, contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Si vous passez par un votre avocat mandataire en vente de biens immobilier, la rédaction du compromis de vente est généralement incluse dans ses honoraires. Cette absence de frais est un atout majeur pour le compromis.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est également un autre atout.

 

Différence avec une promesse unilatérale de vente (PUV) :

Il existe des différences fondamentales entre ces deux documents. Par exemple, la promesse de vente n’engage que le vendeur ! Vous devez en avoir parfaitement conscience avant de vous engager parce que s’en défaire à postériori peut vous coûter cher.

 

Les incidents possibles

L’acheteur/le vendeur ne veut plus acheter/vendre après le délai de rétractation :

L’acheteur/le vendeur a obligation d’acheter/de vendre une fois le délai des 10 jours écoulés, les diagnostics fournis et le financement accordé. Si l’une des 2 parties veut malgré tout arrêter la vente en cours, il devra pour cela payer 10% de la somme totale de l’achat (hors frais de notaire) à l’autre partie en guise de dédommagement.

Les délais posés par le compromis sont dépassés :

Si le date butoir imposée par le compromis est dépassé, l’une des 2 parties peut obliger l’autre partie à acheter/vendre.

Un vice caché est découvert :

S’il s’avère qu’un vice caché est découvert, le cours de la vente peut être cessé avant l’acte authentique. Pour tout vice caché découvert dans l’année suivant la signature de l’acte authentique, nous vous conseillons de tenter un arrangement à l’amiable via votre notaire. Sinon, vous pourrez saisir un tribunal, soit pour être indemnisé, soit pour annuler la vente. Au-delà d’un an votre droit de recours n’est plus valable.

 

Vos questions/réponses

Le compromis de vente est-il obligatoire ?

Le compromis de vente n’est pas une obligation. Vous pouvez très bien signer une promesse de vente à la place.
Cependant, le compromis de vente tend à se démocratiser pour des raisons pratiques et économiques.

Quelles garanties pour le vendeur ?

Le compromis de vente offre plus de garanties au vendeur qu’une promesse de vente. En effet, le compromis permet d’obliger l’acheteur à finaliser la transaction s’il ne se présente pas chez le notaire.

Doit-on fournir un dossier de diagnostic immobilier avec le compromis ?

Oui, l’absence de dossier technique immobilier (DTI) est une cause de nullité. Vous devez vous assurer que tous les diagnostics obligatoires aient été réalisés et inclus le DTI. Si un document est absent, il repousse la date du délai de rétractation jusqu’à ce qu’il ait été ajouté.

Si vous n’êtes pas à jour, vous avocat pourra vous mettre en relation avec un prestataire proche de votre propriété pour établir un Diagnostic Immobilier.

Est-ce légal de signer un compromis dans une agence et non chez le notaire?

Le contrat peut être signé sous seing privé, c’est à dire que l’intervention d’un notaire n’est pas requise. De fait, un agent immobilier ou votre avocat peut organiser une signature de compromis de vente dans ses locaux.

Quel délai est considéré comme raisonnable pour signer l’acte de vente ?

Le compromis de vente inclut une condition suspensive concernant la recherche de financement. Le délai minimum est fixé à un mois, cependant il peut être porté à 60 jours compte tenu des difficultés croissantes à trouver une banque acceptant de suivre les emprunteurs. Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier pour trouver plus facilement un prêt immobilier.

En moyenne, il s’écoule 3 mois entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique.